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中山石材服务中心

来源:技术     时间:2021-05-16 02:05

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一年前,房租暴涨、长租平台哄抬房租大抢房源等事件层出不穷,一度刷屏,引发多个监管部门联合出手,重拳打击违规违法行为。 一年后的今天,恰逢新一届毕业生刚刚走出校园、踏入社会,租房市场再度迎来“紧俏期”,由房租大涨引发的租房市场乱象也愈演愈烈,“租房难”再度成为这个夏天的关键词之一。 刚刚大学毕业的马丹丹(化名)近期遇到了难题。由于单位不提供住宿,即将入职的她急需在月底前在上海找到落脚处。 本想直接通过网络中介平台在上海莘庄租一套一居室,但她联系了多名线下门店中介和多家网上租房平台,结果均不理想。 “网上找到的个人房源虽然看上去性价比很高,但许多都是中介用来吸引租客注意的虚假信息,想要找到一户满意的房子简直难如登天。通过租房平台找房子确实方便,但对于刚刚毕业的我来说,价格着实高得离谱。”马丹丹向《国际金融报》记者抱怨道,“辗转找了很长时间,最终还是决定去租一周前中介带看的一处房源,可当我再次找到那名中介时,却被告知月租金已从一周前的4000元涨到了4700元。” 马丹丹的租房遭遇仅是这个夏天,只是一线城市租房大军的一个缩影。 近日,《国际金融报》记者以租房者的身份与多位房东、租客取得联系,同时走访多家中介平台与长租平台,试图进一步探清上海房屋租赁市场的现状。 1 租客租房难,中介喊“没房” 两年前,租客找房只需要通过中介联系房东,签订合同,并支付中介费即可,甚至通过一些平台上的“个人房源”,租客可以直接联系房东看房,省去中间环节和房东直签。 然而,记者通过走访发现,这样的模式在如今的租赁市场已比较少见。一方面,传统中介手中房源很少,另一方面,想要找到房东直租的更是难上加难。 《国际金融报》记者随机登录多个中介较为活跃的互联网租房平台,直问房源真假,结果一连询问十余位中介人员后竟发现无一个房源是真,甚至其中不少标注为“个人房源”的根本不是房东直租。 一名自称王康的链家中介人员直言:“网上的低价房、假信息是为了吸引客源,但现在一些机构二房东也混入其中,难辨真伪。如果你真想要租房,还是要到我们线下门店,虽然房源价格不如网上挂出来的那么低,但依然很抢手,晚了还得涨。” 但当记者来到线下中介门店时,却被告知仅有2处房源符合要求。“如今正值租房的高峰期,我们这家规模大一点的门店也仅有两套可租房源,其他小门店的房源更少。而且这两套已有好几家来看过房了,如果不尽快决定的话,可能马上就被别人定下了。”王康向记者介绍道。 一家太平洋房屋的中介人员也表示,即便从去年开始,租房中介费从70%涨到了100%,也依然很难提起中介做租房业务的兴致,因为房源太少了。“像我们这种有入行十几年的老中介,主要还是靠卖房赚钱,租房只是顺带或者交给新人来做。” 中介没房源,那房源去哪了? 记者在采访中发现,如今,把房子交给了长租公寓运营商来打理成了房屋租赁市场的一股潮流。 很多房东在接受《国际金融报》记者采访时均表示,租给这些机构对于房东来说很方便,“帮你装修、管理、清洁打扫,又是三五年的长约,比租给个人要省事儿很多,最重要的是,租金比自己直接租还要高”。 “现在,租房市场已被机构二房东占领,中原地产这类大型中介公司都能明显感觉到压力,一些传统小中介公司单靠租赁市场更加难以生存。”中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者表示。 另一家名为天明房产的小中介公司人员则向记者坦言,现在小中介做租房市场太艰难,原来主要是和链家、中原这些大中介公司竞争,现在还受到自如、蛋壳等长租公寓平台的挤压。“我们这种小中介公司缺乏竞争力,生存也越来越难,由于拿不到房源,一个月也做不了几单,周围已经有很多门店都关掉了”。 而前述马丹丹的房东便是属于不放心把房子交给机构打理的那一类。在被问及一周涨价700元的原因时,他坦言:“前几天蛋壳公寓愿意出价5000元/月来收我的房子,现在我以4700元/月的价格出租已经很公道了。” 很显然,他是在参照了蛋壳给出的价格后,随即提高了房租价格。 2 资本涌入,长租公寓惹祸? 这两年来,随着“租购并举”、“租售同权”等鼓励性政策出台,长租公寓站上了风口,各路资本纷纷涌入。 从资产运营角度来看,长租公寓主要分为两种模式,一种是重资产,一种是轻资产。 前者主要是运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,然后通过收取租金获利,对运营者资金的要求较高;后者则是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,然后再通过转租,通过租金差价以及一些增值服务来赚钱。 所以,会对市场上个人房源产生直接影响的主要是后者,这一类运营商有经纪机构背景企业,如自如(链家)、相寓(我爱我家)等,也有创业类公司,如魔方公寓、寓见、YOU+等。 有人将这类长租公寓运营商戏称为“机构二房东”。 由于主要通过“收集”市场上的闲散个体房源来储备自身长租公寓的“粮仓”,因此,掌握多少房源决定着他们在市场上的话语权和定价权。 去年8月,一篇名为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子激起了市场对于“机构二房东”哄抢、囤积房源的关注。这位房东在帖子中称,自家天通苑120平方米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,随后遭到自如和蛋壳两家长租公寓平台的争抢,最终,蛋壳给到10800元/月的价格后成交。 此后,我爱我家原副总裁胡景辉公开道破“房租暴涨真相”,将矛头直指以自如为首的长租公寓。他认为,除了供给、需求、季节等因素外,资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。这些机构以高出市场价20%-40%的价格争抢房源,人为抬高收房价格,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价,严重违背市场规律。 对此,自如、我爱我家纷纷发布声明称,自身在整个租场市场上的房源占比甚至不足整个市场的10%,且不存在囤积房源、哄抬房价的情况,九成以上房源仍处于房东直租的情况,因此远不足以影响租金。 但易居研究院智库中心研究总监严跃进不以为然。在他看来,由于信息不透明、监管不到位等原因,长租公寓平台很容易出现“囤积房源、抬高房价”的情况,尤其是在特定区域内,当其市场占有率达到一定比例之后。 “有房东曾向我投诉称,他们把房源交给自如后,却发现过了很久都未能租出去,甚至在自如官网上也找不到相关房源信息。”严跃进对记者表示。 张大伟此前也表达过类似观点。“中介资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。” 值得注意的是,彼时,胡景辉还发出了“死亡预言”:如果各大机构仍像这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。 这个预言正在被逐渐验证。去年以来,已经有不少长租公寓运营商出现爆雷。 近期,本报也报道了乐伽公寓、安闲居等长租公寓频频爆雷的现象。而导致他们爆雷的重要原因便是“高价收房、低价出租”的运营模式,即前期利用金融杠杆大肆高价收房源扩张,之后由于租金收入无法覆盖运营成本而导致资金链断裂。 这些爆雷的真实案例亦进一步验证了其前期“高价收房”的套路。 3 解决“高难”问题,需多管齐下 当然,对于如今的租房市场租房难、价格高的现状,各方也有不同观点。 “对于大多数租客而言,与其说租房难,不如说想要租到符合心理预期的房子很难。”负责长租公寓板块的某房企负责人李安(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示,租赁市场也是细分的,从价格来看,可以从高到低划分,对应的装修、服务等也不同。近两年,在资本的助推下,长租公寓兴起,导致价格偏高、装修较好、服务好的房源比例大涨,而高性价比的房源比例减少,所以,一些本不属于长租公寓客群的租客便会感觉到“租房难”。 李安认为,等这波热潮冷却后,市场会回归理性,行业也会根据市场需求细分发展。 在另一位不愿具名的房企高管看来,长租公寓价格整体偏高,这在客观上确实会影响部分个人房东的心理价位,从而助推房租。但行业的寡头企业出现之前,房租的涨跌仍是市场行为,由供需关系而定。也正因此,房租暴涨其实绝大多数只发生在部分需求旺盛的热门区域,就城市的大部分区域来看,涨幅仍处于平稳状态。 事实上,在增加供应方面,政府已经在有意识的采取措施。今年开始,北京、上海等地都在大力提供政策性租赁房屋,深圳、杭